작년에는 8만-9만가구로 추산
올해 수도권 공공택지에서 건설될 주택이 15만가구로 계획됐다. 그러나 주택경기가 회복되지 않을 경우에는 작년과 마찬가지로 실패로 끝날 가능성도 높다.
국토해양부 관계자는 "작년에 수도권 공공택지에서의 주택 건설은 8만-9만가구에 그쳤다"면서 "올해에는 15만가구를 목표로 공공부문에서의 주택건설에 힘을 쏟을 것"이라고 13일 말했다.
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수도권은 물론 서울 인기단지도 가세
연초부터 건설사들이 미분양 판매 조건을 대폭 완화하는 등 미분양 판촉 경쟁이 후끈 달아오르고 있다. 지난해에 이어 올해도 분양시장 침체가 예상되는 가운데 유동성 확보에 걸림돌이 되고 있는 미분양 판매를 위해 연초부터 본격적으로 팔을 걷어부치고 나선 것이다.
수도권의 분양권 전매가 허용되면서 분양가 이하 매물이 속출해 미분양 판매에 악재가 되고 있다는 점도 서둘러 조건을 변경하는 한 원인이다. 경기도 고양시 식사지구의 '일산 자이'를 분양중인 GS건설과 시행사인 DSD삼호는 이 아파트의 분양조건을 대폭 완화하고 대대적인 홍보활동을 벌이고 있다. 미분양분은 물론 기존 계약자를 포함한 총 4천683가구에 모두 적용되는 파격 조건이다.
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정부, 관련법 시행령 개정안 심의
수도권 산업단지 내 공장의 신설과 증설을 전면 허용하는 방안이 추진된다. 정부는 13일 세종로 중앙청사에서 국무회의를 열고 이러한 내용의 `산업집적활성화 및 공장설립법' 시행령 개정안을 심의, 의결한다.
개정안에 따르면 서울, 인천 등 과밀억제지역이나 경기도 성장관리지역에 있는 89개 산업단지에서 중소기업 뿐만 아니라 대기업의 공장 신.증설이 허용되고, 나머지 지역의 경우 첨단업종을 포함한 기존공장의 증설 가능 범위가 확대된다.
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법률 정비 지연…안전진단 완화도 늦어져
재건축 규제 완화 방침이 정부의 의도와 달리 속도를 내지 못하고 있다. 조합원지위양도 허용과 안전진단 완화 등은 하반기는 돼야 실행에 옮겨질 전망이다. 12일 국토해양부에 따르면 도심 주택공급 확대를 위해 정부가 작년에 마련했던 각종 대책들중 핵심 내용들은 아직 시행에 들어가지 못하고 있다.
법률 개정안이 국회를 통과해야 하위법령 정비 등을 거쳐 시행에 들어갈 수 있지만 국회의 관문을 넘지 못하고 있으며, 최근 국회에 제출돼 아직 상정도 못한 법률 개정안도 있다. 재건축 핵심 규제를 완화하기 위해서는 '도시 및 주거환경정비법'이 개정돼야 한다.
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최근 상승세에 해제 여부 고민
설 전에 강남 3구를 투기지역과 투기과열지구에서 풀 것이란 전망이 일부에서 흘러나오고 있다. 이날 도태호 국토부 주택정책관의 말이 계기가 됐다. 도 정책관은 "강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제 등 3대 주요 부동산규제정책 해제여부를 설 전후로 최종 결정할 예정"이라고 말했다.
하지만 우선 설 전에 풀리기는 어려워 보인다. 당에서 설 전 해제에 미온적이기 때문이다. 정치적 고려가 우선인 당은 설 민심을 살펴 결정하겠다는 입장이다. 도 정책관이 이날 한 말 가운데 " 당쪽에서 설 귀향 민심을 들어본 뒤 결정하자고 할 가능성이 있어 시기는 확정짓지 못했다"는 게 이런 사정을 반영하고 있다.
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매물없어 일주일새 5000만원 올라
강남권 재건축 아파트값이 강세를 보이고 있다. 재건축 용적률 상향조정과 투기지역 해제 임박 등 규제완화 기대감에 집주인들이 호가를 높여서다. 중앙일보조인스랜드와 한국부동산정보협회에 따르면 이번주 서울 강남권 재건축 아파트값이 1.15% 올랐다. 2주전(0.43%)에 반짝 오름세를 보이다가 지난주(-0.09%)에 주춤하더니 다시 상승세다.
강남구(1.71%)가 가장 많이 올랐고 송파구(1.36%)도 강세다. 강남권에선 서초구가 유일하게 0.02% 내렸지만 2주전(-0.28%)부터 하락폭이 줄어드는 모양새다. 강남구 개포동 주공4단지 49㎡는 일주일 새 3000만원가량 올라 8억5000만원선에 나왔다. 송파구 잠실 주공5단지 112㎡는 지난주보다 5000만원 올라 10억원을 줘야 살 수 있다.
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물건 들어가고 호가 4000만원 넘게 올라
서울 잠실 일대 주변 집값이 들썩이고 있다. 정부가 제2롯데월드 건설사업을 허용키로 함에 따라 직접적인 수혜가 예상되는 주공5공단지, 장미•미성•진주아파트 주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리고 있다. 가장 큰 반응을 보인 장미 아파트는 호가가 4000만원 이상이 올랐다. 이 아파트 92㎡는 현재 6억원이 호가로 지난주 5억4000만원보다 무려 6000만원이 오른 상태다.
인근 진주아파트도 반응을 보였다. 매도자가 갑자기 호가를 올리진 않았지만 내놨던 물건을 전부 거둬들이고 있다. 이 아파트 108㎡은 현재 7억5000만원으로 거래를 원하는 매수문의에도 매도자가 거래를 원치 않는다고 한다.
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CD금리 1994년 6월 이후 최저치로 급락
주택담보대출금리가 더 내려갈 것 같다. 8일 양도성예금증서(CD) 금리가 폭락했다. 이날 한국은행과 증권업협회에 따르면 변동금리형 주택담보대출의 기준금리로 적용되는 양도성예금증서(CDㆍ91일물) 금리가 전일 대비 0.67%포인트 하락한 연 3.25%로 마감했다. 증권업협회가 CD금리를 고시한 1994년 6월 이후 가장 낮은 수준이다. CD금리는 지난해 4분기 글로벌금융위기 영향으로 연 6.18%까지 올랐다.
주식ㆍ부동산 투자자금 유입될 듯
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법원 “이주대책자에 포함”
불법적인 ‘지분쪼개기’가 아닌 이상 재개발 때 무허가 다가구주택이더라도 독립된 별개의 건물로 인정된다면 분양아파트가 공급되어야 한다는 판결이 나왔다.
서울고법 행정2부(부장판사 김종백)와 행정5부(부장판사 조용호)는 서울 강동구 하일동 강일도시개발구역 주민 3명이 “이주대책자로 선정하지 않은 것은 부당하다”며 SH공사를 상대로 낸 행정소송에서 원고 승소 판결했다고 6일 밝혔다.
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다시 뜯어보는 2009 부동산 제도…뭐가 달라지나
부동산 시장 곳곳을 가로막고 있던 장애물이 올해 거의 없어진다. 공급과 거래를 억눌러온 각종 규제가 대폭 풀리는 것이다. 반면 올해 새로 생기는 규제는 없을 것 같다. 정부가 부동산 정책을 시장 규제가 아닌 금융정책에 초점을 맞추고 있어서다.
글로벌 금융위기 등으로 마비되다시피 한 시장을 활성화하기 위해 지난해 정부가 쏟아낸 대책들이 올 들어 본격적으로 시행된다. 일부는 이미 지난해 말 시행에 들어갔지만 대부분은 관련 법령 개정 등을 거쳐 올 상반기 구체화된다. 분양가 상한제 등 정부가 아직 결론을 내지 못한 규제들의 운명도 머지 않아 결정될 것으로 예상된다.
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3월까지 마곡지구 등 보상 작업
올초 서울 인근에서만 8조원에 달하는 택지지구 토지보상금이 풀릴 전망이라고 이데일리가 6일 보도했다. 부동산 업계는 이 보상금이 돈 줄 마른 부동산 시장의 갈증을 어느정도 호전시켜 주는 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 하지만 침체의 골이 워낙 깊어 당장은 반전 효과를 보기 어렵다는 지적도 있다.
6일 토지공사와 서울시에 따르면 이달 서울 강서구 마곡지구의 토지보상금이 풀리는데 이어 위례(송파)신도시와 동동탄(동탄2)신도시 등도 각각 이달과 오는 3월부터 토지 보상작업에 들어간다.
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투자ABC/지분제와 도급제
Q: 우리조합은 재건축사업을 진행하면서 지분제 방식을 채택하고 있는데요. 시공사와 계약을 체결할 때 예상했던 것보다 일반 분양가가 훨씬 상승해 시공사가 큰 이익을 봤다면 추가이익 반환청구를 할 수 있을까요?
A: 재건축이나 재개발 사업방식에는 크게 도급제와 지분제가 있다. 도급제는 조합이 시공사와 단순 도급공사 계약만 맺고 사업에서 이익과 손실을 조합이 전부 책임지는 방식이다. 예를 들어 시공사와 3.3㎡당 330만원의 공사계약만 체결하고 조합원 이주비나 공사비 등에 대한 모든 자금 집행과 금융비용, 사업 리스크 등을 조합이 책임진다. 아울러 이 사업에서 발생하는 이익이나 손실은 조합(궁극적으로는 조합원)의 몫으로 돌아간다.
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정종환 국토부장관 전망
정종환 국토해양부 장관은 3일 빠르면 올해 하반기에 주택시장이 회복될 것으로 전망했다. 정 장관은 이날 한국방송의 '국민대정부질문 경제 언제 좋아집니까'에 출연해 "작년에 이어 올해에도 수요위축으로 인해 집값이 떨어질 것이라는 예측이 많다"면서 "작년에 발표한 대책의 시행에 필요한 조치들이 올해 2월까지 완료되면 이후에 효과가 나타날 것으로 본다"고 말했다.
정부가 작년에 발표한 대책중 투기과열지구 및 투기지역 대폭 해제, 수도권 전매제한 완화 등은 이미 시행에 들어갔지만 재건축 규제완화 등은 법률 개정이 되지 않아 아직 시행되지 못하고 있다. 정 장관은 집값 전망에 대해 "빠르면 금년 하반기부터 회복될 것으로 본다"고 밝혔다.
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집값 향방, 경제 회복 여부에 달렸다
부동산 시장에 끼어 있는 먹구름은 새해에도 쉽게 걷히지 않을 전망이다. 경기 침체가 올해에도 이어질 것 같기 때문이다. 정부의 대폭적인 규제 완화의 약발도 경기 침체 앞에선 전혀 먹혀 들지 않고 있다. 하지만 새해 전망이 어두운 것만은 아니다. 하반기 들어 경기가 다소 회복되기 시작한다면 부동산 시장은 규제 완화의 탄력을 받아 활기를 되찾을 수도 있다.
정부도 건설경기에 신경을 많이 쓰고 있다. 이 때문에 전문가들은 경기동향을 주시해 경기 회복과 규제 완화의 혜택을 많이 볼 분야나 지역에서 투자하라고 조언한다. 물론 부동산 투자는 실수요자 입장에서 하는 게 중요하다.
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도로 인접 주택비율 30→40% 확대
서울시가 주택 재개발 사업의 요건을 완화하는 조례 개정안을 의결했다. 서울시는 제20회 조례.규칙 심의회에서 주택재개발 정비구역 지정 요건 중 접도율을 현행 30% 이하에서 40% 이하로 변경하는 것을 골자로 한 `도시 및 주거환경 정비조례 개정안'을 통과시켰다고 1일 밝혔다.
접도율은 폭 4ｍ 이상 도로에 접한 주택의 비율로, 접도율이 높을 수록 도로 사정이 좋다는 뜻이기 때문에 도로 사정이 비교적 양호한 지역도 재개발 구역에 포함될 수 있게 됐다. 이 조례는 오는 8일 공포될 예정이다.
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역세권엔 법정한도 300% 적용
정부가 경기부양책의 하나로 재건축 아파트의 용적률을 법정 한도까지 허용키로 한 방침이 서울에서는 탄력적으로 적용될 것으로 보인다.
서울시는 국토해양부와의 주택정책협의회에서 재건축 아파트의 용적률을 법정 한도까지 높이되 시 도시계획위원회와 건축위원회의 공동 심의를 거치도록 하는 안에 합의했다고 31일 밝혔다. 이에 따라 지자체별 규정에 따라 법정 한도보다 낮은 170~250%로 묶여 있는 재건축 아파트의 용적률을 법정 한도로 높이려는 정부 안이 서울지역에서는 선별적으로 적용될 전망이다.
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전국 27만여 가구 분양…수도권이 70%
새해 아파트 분양시장에는 전국적으로 27만1천여가구의 아파트가 공급될 전망이다. 27일 업계와 부동산114 조사에 따르면 내년에는 전국 336개 단지에서 총 27만1천153가구(조합원 물량, 주상복합아파트, 임대아파트 포함)의 아파트가 공급될 예정이다.
이는 올해 실제 분양에 들어간 24만가구에 비해 3만여가구 늘어난 것이지만 올해 연초의 공급계획이 총 42만여가구, 2007년 계획 물량이 56만여가구였던 것을 감안하면 예년대비 계획 물량이 '반토막' 난 것이다.
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이슈 인터뷰/장성수 주택산업연구원 선임연구위원
“2009년에도 부동산 경기침체가 이어질 것으로 보인다. 거시경제가 여전히 불안해 거래 위축이 심해질 것으로 보여서다.” 주택산업연구원 선임연구위원 장성수 박사는 “부동산 경기회복을 위해선 거래활성화가 첫째인데 경기가 언제 또 나빠질지 모르고 가격이 더 떨어질 것이라는 예상이 많아 수요가 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않는다”며 이 같이 말했다.
장 박사는 대한주택공사 주택연구소와 경기도 정책실무평가위원 등을 거치면서 주택 관련 다수 논문을 내면서 업계와 학계에 주목을 받았다.
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토지보상 돌입, 국제첨단산업단지 메카 우뚝
지하철 5호선 발산역이 있는 발산네거리에서 송정역까지 주변이 온통 논·밭이다. 서울에서 마지막 남은 미개발지인 강서구 마곡동 336만4000㎡ 일대다. 하지만 2030년이 되면 국제 첨단 산업단지로 변모하는데다 주변이 대규모 아파트촌으로 바뀌어서 수많은 내·외국인으로 북적이는 도시로 탈바꿈하게 된다.
주거단지로 조성되는 송파신도시와 달리 마곡지구는 세계적인 연구소와 국내외 기업, 연구기관 등이 들어서는 국제산업단지로 조성될 예정이다. 도시명은 ‘마곡 R&D시티’다. 강서구청 관계자는 “마곡R&D시티 개발이 완료되면 이곳은 서울의 인기주거지역은 물론 외국인들도 살고 싶어하는 국제도시로 자리잡을 것”이라고 말했다.
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강남권 재건축 상승세 반전
마지막으로 남아 있는 강남권 규제 완화도 풀릴 것이라는 기대감에 강남권 재건축 아파트 가격이 오름세로 돌아섰다. 중앙일보조인스랜드와 한국부동산정보협회에 따르면 서울 강남권 재건축은 0.43% 올랐다.
주간 단위 상승세는 지난 8월 네째주 이후 17주만이다. 강남구(0.76%)가 가장 많이 올랐고 송파구도 0.61% 상승했다. 강남 3구 가운데 서초구만 0.28% 내렸지만 2주전(-2.19%)에 비해 하락폭은 많이 줄어들었다.
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