「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」에 따른 인허가 등을 요구하는 경우가 아닌 일반상업지역의 지상에 기존 건축물이 존재하는 상태에서 대지만 분할하는 분할 신청과 한국국토정보공사가 요청한 분할측량성과 검사에 대해 「건축법」 등의 규정이 제한 사유가 될 수 없다는 법원 판결이 나왔다.

최근 서울행정법원 제13부(재판장 유진현)는 ‘토지분할 신청 거부 처분 취소’를 다투는 판결에서 토지분할에 적용되지 않는 「건축법」 제57조를 들어 분할 신청을 위한 분할측량성과에 대한 검사를 반려한 다음 이를 이유로 분할 신청을 반려한 ‘피고’와 입장을 달리하며 원고의 손을 들어줬다.

처분의 경위는 이렇다. 서울 서대문구에 위치한 이 사건 토지는 원고와 A씨 등의 공유지인데, 원고는 A씨를 상대로 서울서부지방법원 소유권이전등기 소송을 제기했고, 그 소송에서 A씨는 원고에게 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기 절차를 이행한다는 내용이 성립됐다.
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도시정비사업 추진에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」은 뼈대라고 할 수 있다. 본보는 현장의 목소리를 반영하기 위해 거듭해서 개정이 추진되고 있는 내용을 다뤄봤다.

정비구역 변경 지정 시 주민설명회ㆍ의견청취 등 절차 생략으로 ‘사업 간소화’
‘재개발 안전진단’ 도입… 노후ㆍ불량 건축물 판단 기준 명확화로 ‘분쟁 해소’

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1. 주택재건축사업의 시행자가 도시정비법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하는 경우, 토지의 매매가격이 되는 ‘시가’의 의미(대법원 2014다41698 판결)

가. 토지의 매매가격이 되는‘시가’의 의미 도시정비법에 의한 재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하면 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관해 시가에 의한 매매계약이 성립하는데, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

나. 현황 도로로 사용되고 있는 토지에 대한 시가 평가 방법
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재건축조합 설립을 위해 지역민 동의를 받는 과정에서 토지 공동소유자 중 소재불명자가 있다면 조합설립 동의자 수 산정 대상자에서 제외해야 한다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 2부(주심 박상옥 대법관)는 지난 17일 서울 서대문구 홍은동 주민 이모씨 등 2명이 구청을 상대로 낸 주택조합설립인가 취소 소송 상고심에서 “조합 설립을 취소하라”는 원심 판결을 깨고 사건을 서울고법에 돌려보냈다고 밝혔다.

앞서 서울 서대문구는 2006년 홍은동 104-4일대를 주택재건축정비구역으로 지정했다. 이후 홍은동 재건축조합추진위원회는 2007년 5월 서울시로부터 주택재개발사업 조합설립을 목적으로 하는 추진위 설립 승인을 받았다.
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도시및주거환경정비법 전부 개정법안의 공포 안건이 국무회의를 통과했다.

정부는 7일 황교안 대통령 권한대행 국무총리 주재로 서울청사와 세종청사를 연결하는 영상 국무회의를 열어 '도시 및 주거환경정비법' 개정안 공포안을 심의·의결 했다.

공포안은 지난달 20일 국회 본회의를 통과한 전부 개정안으로 재건축사업 등 기존 6개 사업을 3개 유형으로 통합하고, 종전자산평가·현금청산 등 분쟁이 속출하는 절차를 개선하는 한편 복잡한 조문을 알기 쉽게 만든들었다.
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조합원 3분의2 이상 찬성하면 정비계획 직접 제안
수의계약 명문화... 지자체 잘못된 행정 사전 방지

새로운 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행이 본격화한다. 지난해 8월 18일 더불어민주당 민홍철 의원이 대표발의한 도정법 전부 개정안이 지난 20일 국회 본회의 의결을 통과했다.

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-서울, 개별 단위 예정구역 지정 않고 5대 권역 나눠 종합관리-

앞으로 서울시에서 주변과의 연계성 없이 단독 추진되는 재개발ㆍ재건축사업은 추진이 불가능해질 전망이다. 서울시는 정비사업 전 지정하던 정비예정구역 제도를 폐지하고 주거지역의 특성이나 기반시설과의 연계성 등을 고려한 ‘주거지 종합관리계획’제도를 도입키로 했다.

시는 15일 “개별 지역 단위로 정비사업을 하는 정비예정구역 제도를 없애고 주거지 종합관리계획을 수립할 수 있도록 국토해양부와 법제개편 작업을 하고 있다”고 밝혔다. 주거지 종합관리계획이란 주거지 특성을 고려한 정비ㆍ보존ㆍ관리 대책을 포괄적으로 담고 있는 주거정비사업의 마스터플랜이다.
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올 하반기부터는 시·도지사가 재개발·재건축 주택정비사업 시행시기를 조정할 수 있게 된다. 또 재개발사업시 법정기준인 세대수의 17% 이상을 임대주택으로 지을 경우 용적률 상향 조정을 받을 수 있을 전망이다.

국토해양부는 이 같은 내용의 '도시 및 주거환경정비법' 및 같은법 시행령·시행규칙 개정(안)을 마련, 15일 입법예고했다.

주요내용은 △정보공개 대상 확대 △인구 50만 이상 대도시 시장에게 조례 제정 권한 이양 △사업시행인가의 시기 조정 등으로, 전세시장 안정 및 세입자 보호를 위한 시도지사 조정권한 확대가 핵심이다.
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현재 서울 일부지역에 시범 시행 중인 재개발·재건축 정비사업의 `공공관리자 제도(전문관리자 제도)`가 올해 하반기부터는 전국으로 확대, 시행된다. 이 제도가 시행되면 재개발·재건축 사업의 준비기간이 단축되고 투명성이 높아져 사업 추진 속도가 한층 빨라질 것으로 기대된다.

19일 국토해양부에 따르면 재개발·재건축 등 도시정비사업에 해당 지방자치단체가 주관하는 `전문관리자제도`를 도입하는 내용의 `도시 및 주거환경정비법 개정안`(김성태 의원 발의)이 이번 임시국회에서 심의된다.

국토부는 국회에서 이 법 개정안이 통과되면 하위 법령을 고쳐 올해 하반기부터 시행할 예정이라고 설명했다. 전문관리자제도는 재건축이나 재개발을 위한 정비구역 지정 후 추진위원회 및 조합 설립 및 시공사 선정 단계까지의 절차를 해당 시장·군수·구청장이 주도함으로써 사업 추진의 투명성을 높이기 위한 것이다. 특히 시·군·구청장은 정비사업전문관리자를 선정해 주민동의서의 징구, 추진위원회 임원 선임 등을 담당토록 하게 된다.
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충남 천안시가 구도심 활성화 핵심사업으로 추진하는 복합테마파크타운 사업계획의 윤곽이 나왔다.

천안시는 최근 천안 복합테마파크타운 사업의 조건부 우선협상대상자인 ㈜핍스웨이브개발과 ㈜다능건설, A&U건축설계사무소㈜ 등 10개社 컨소시엄이 제출한 사업계획에 대한 최종평가회를 가져 테마파크 빌딩의 높이와 형태 등을 결정했다고 17일 밝혔다.

이 사업계획에 따르면 5천122억원이 투입되는 천안복합테마파크에는 동남구 문화.오룡동 현 동남구청 일원 2만3천600㎡의 터에 1천28가구 수용 규모의 초고층 주상복합빌딩 3개가 건설된다.
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이르면 다음 달부터 뉴타운 지구의 기준 용적률도 일반 재개발 지역과 같이 20%포인트 상향될 것으로 보인다. 서울시는 지난해 9월 전세시장 안정화 대책의 일환으로 재개발 지역의 용적률을 상향하는 방안을 내놨는데,이를 뉴타운 지구에도 적용하기로 한 것이다.

서울시 균형발전본부 관계자는 16일 "똑같은 재개발 방식으로 사업이 진행되는데 뉴타운 지구는 용적률 상향이 이뤄지지 않아 형평성에 어긋난다는 지적이 있었다"며 "재개발 지역과 똑같은 혜택을 동일한 시기에 제공한다는 목표 아래 지난해 말부터 제도정비 작업을 하고 있다"고 말했다.

이에 따라 1종 주거지역 170%,2종 190%,3종 210%인 기준 용적률이 각각 190%,210%,230%로 상향될 전망이다. 올라간 기준 용적률을 적용해 해당 구청에 사업계획변경을 신청하면 되고,관리처분 이후라도 조합원 동의가 75% 이상 있으면 용적률 상향 신청을 할 수 있다. 서울시는 상향된 용적률을 통한 주택 공급은 모두 전용면적 60㎡ 이하로 제한했지만 일반분양이 가능해 수익성 개선에 도움을 줄 전망이다.
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서울 양천구 신정동과 성북구 장위동에 각각 349가구, 380가구 규모의 재개발 아파트가 들어서게 됐다.

서울시는 지난 9일 건축위원회를 열어 신정3동 1149-9번지 일대 1만6392㎡ 규모 대지에 지하 3층 지상 18층 공동주택 7개동(349가구)을 짓는 정비사업을 조건부동의했다고 10일 밝혔다.

또 장위동 290-9번지 일대 1만7931㎡ 규모 대지에 지하 3층 지상 28층의 공동주택 5개동(380가구)와 부대시설을 짓는 사업도 조건부동의했다.
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서울시의회 8일 "도시 및 주거환경 정비조례 개정안" 심의

서울시내 아파트 재건축 허용 연한을 준공 후 최장 40년 이상에서 30년 이상으로 단축하는 방안이 또 다시 추진된다. 지난해 세 차례 보류된 이후 4번째다.

주거환경 개선과 주민의 안전보장 차원에서 재건축 연한을 완화해야 한다는 입장과 집값 상승을 부추길 수 있다는 의견이 맞서고 있어 통과 여부에 귀추가 주목된다.
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재건축에 이어 재개발도 용적률이 관계법상 상한선인 최대 300%까지 허용될 전망이다. 대신 늘어난 용적률 가운데 일정비율로 임대주택과 소형주택을 건설하는 방안이 추진된다.

국토해양부는 5일 연내에 이 같은 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안을 입법예고해 시행할 방침이라고 밝혔다.

국토부는 도심 주택공급 확대와 세입자 등 이주민 재정착을 위해 재개발사업시 용적률을 재건축과 같은 300%까지 완화시켜줄 방침이다.
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대형건설사 주택사업 비중이 수익성이 좋으면서 위험부담이 적은 재개발·재건축의 경우 해마다 증가하고 있는 반면 자체사업은 꾸준히 하락하고 있다.

20일 한국주택협회에 따르면 지난 2006∼2009년 4년 동안 회원사 주택분양실적을 조사한 결과, 재개발·재건축사업 비중이 2008년 이후 큰 폭으로 증가하고 있는 것으로 나타났다.

2006년에는 총 분양주택 13만2618가구 중 재개발·재건축은 3만187가구로 22.8%를 차지했고, 2007년 18만4172가구 중 3만1143가구로 16.9%로 잠시 하락했으나 2008년에는 4만695가구로 전체 10만3874가구의 39.2%를 차지해 급증했다. 지난해에는 11만3477가구 중에서 4만7179가구가 재개발·재건축사업으로 공급돼 41.6%를 기록했다.
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서울시는 재개발 등 도시 정비사업의 진행 상황을 해당 주민들이 알 수 있도록 관련 정보를 망라해 공개하는 클린업시스템 홈페이지(cleanup.seoul.go.kr)를 구축했다고 14일 밝혔다.

클린업시스템은 서울시가 정비사업의 투명성을 강화해 사업의 질을 개선하고자 추진 중인 정비사업 공공관리제도의 핵심 기반이라고 시는 설명했다.

이 시스템은 현행 `도시 및 주거환경정비법" 상 의무적으로 공개하게 돼 있는 용역업체 선정 계약서, 의사록, 회계감사보고서 등 7개 항목의 정보를 일목요연하게 제공한다.
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최근 서울 강남권 일부의 재건축 추진 아파트 가격이 슬금슬금 오르고 있다. 몇몇 단지에서는 시세가 직전 고점을 돌파하기도 했다.

먼저 지난해 9월 DTI(총부채상환비율)규제 확대 이후 9억6500만원에서 9억4000만원까지 매매가가 떨어졌던 강동구 둔촌주공1단지 전용면적 89㎡는 최근 9억9000만원까지 집값이 올랐다.

같은 단지 59㎡도 지난해 9월에 7억500만원이던 시세가 작년 11월에는 6억5500만원까지 떨어졌으나 최근에는 7억2500만원으로 다시 올랐다. 이들 두 평형의 가격은 작년 9월의 고점을 돌파한 시세다.
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올해 서울 · 수도권 및 부산 울산 등을 중심으로 3만여채의 재개발 · 재건축 아파트가 쏟아진다. 이는 작년 재개발 · 재건축에서 공급된 주택보다 79% 이상 많은 규모다. 특히 올해 왕십리 아현 등 서울 유망지역에 있는 뉴타운 재개발 물량이 많고,반포동 미주 · 역삼동 개나리5차아파트 등 서울 강남권 재건축 물량도 신규분양에 나설 예정이어서 관심을 끌고 있다.

5일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 올해 전국에서 공급될 재개발 · 재건축(지역조합 포함) 아파트는 3만603채(111개 단지)에 이른다. 이는 작년에 재개발 · 재건축 단지에서 나왔던 일반분양 아파트 1만7062채보다 79.3%나 증가한 것이다. 이 중에 서울 · 수도권 물량은 전체의 66%인 2만336채(87개 단지)로 조사됐다.

재개발 아파트는 서울 강북권을 중심으로 한 뉴타운 지역이 많다. 먼저 1월 중 성동구 왕십리뉴타운 1구역(전체 1702채)에서 83~179㎡ 600채가 일반분양될 예정이다. 이곳 2구역(총 1136채)과 3구역(총 2101채)에서도 각각 505채와 840채 아파트가 상반기 중 일반에 공급될 계획이다.
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정부가 올해부터 한국토지주택공사(LH)의 유동성 지원에 나선다. 국토해양부는 지난해 통폐합 이후 어려움을 겪고 있는 LH의 유동성 개선을 위해 올해부터 각종 지원에 착수할 예정이라고 3일 밝혔다. LH는 통합 직전인 작년 9월 기준 총부채가 108조원으로 부채비율이 522.6%에 달해 이자부담만 하루 76억원에 이르는 것으로 추산되고 있으며 토지보상이나 신도시 개발 등을 위한 채권 발행에도 어려움을 겪고 있는 상태다.

국토부는 우선 LH가 임대주택 건설 등을 위해 국민주택기금에서 빌린 10년 만기 건설자금을 올해부터 갚아야 하는 점을 감안해 상환 시기를 한시적으로 유예해 주기로 했다. 국토부 관계자는 "LH의 유동성 위기는 앞으로 1~2년이 가장 심각할 것으로 예상되는 만큼 국민주택기금 상환 시기를 2년 정도 연장해줄 계획"이라고 말했다.

국민연금 등 기관투자가들이 LH가 발행하는 채권을 매입하도록 독려하는 방안도 추진키로 했다. LH가 보금자리주택사업 등 대규모 국책사업을 추진하기 위해 매년 필요한 20조원 안팎의 채권발행이 원활하게 이뤄질 수 있도록 하기 위해서다.
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