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>> 도시및주거환경정비법 >> 주요내용
 
기본계획 수립 정비구역 수립, 구역지정
정비구역 지정 후 공작물 설치 제한 정비사업 조합단독시행
안전진단 절차강화 시공사 선정 시기 변경
조합설립 추진위원회 제도화 조합설립인가,사업시행동의
조합 법인격 부여 정관의 필요적인 기재사항 확대
총회 의결사항 확대 일부건축물 존치 또는 리모델링
토지 분할청구 신설 매도청구권 범위 확대
임차인 해지권 부여 소유자 미확인 부동산 공탁제도 신설
분양신청 공고와 기간 보류지,체비지,환지 규정
사용수익권 제한 시공보증제도 도입
정비사업전문관리업 제도화 소유권이전 고시,권리확정
청산금 징수, 교부 및 위탁 관련자료의 공개와 보존
조합 임원 공무원 의제처벌 주거환경정비기금 설치
분양절차와 완료절차  
 
기본계획 수립
도지사,특별시장. 광역시장 직접 입안계획 결정, 시장의 입안계획은 도지사의 승인 현재 재개발에 적용하고 있는 제도를 재건축에도 도입하여 적용
도시재개발법에 의하여 수립하여 오던 것을 재건축에도 적용하여 도시계획 결정절차에 따라 수립하게 된다.특별시장.광역시장 또는 시장은 10년 단위로 주거환경개선사업. 주택재개발사업. 주택재건축사업 및 도시환경정비사업의 기본방향, 계획기간, 개략적인 정비구역의 범위 등의 내용이 포함되어 있는 도시.주거환경정비기본계획을 수립하여야 한다(제3조).
그리고 기본계획에 대하여 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영 하여야 한다.
정비구역 수립, 구역지정
 
가. 시장.군수(구청장)의 수립과 시.도지사(서울시)의 지정
정비계획 수립 : 시장. 군수 . 구청장이 수립(주민 공람 및 의회 의견)
정비계획 지정 : 특별시장. 광역시장. 도지사(주민 설명회 및 도시계획심의위원 회 심의) 현재재개발에 적용하고 있는 구역지정제도를 재건축에도 도입하여 적용
주민 자체적으로 추진하는 재건축을 시.도지사(서울시)가 재건축구역을 사전에 지정하도록 "정비구역지정제도"를 도입하였다.
시장. 군수(구청장)는 건폐율.용적율 계획 등 정비계획을 수립한 후에 시.도지사(서울시) 에 구역 지정을 신청하며, 정비계획이 수립된 경우에는 국토의계획 및 이용에관한법률에 의한 지구단위계획이 수립된 것으로 간주하여(제4조) 중복수립으로 인한 행정낭비를 방지 하고 있다.
 
나. 기존 추진의 경과 조치
주택건설촉진법의 규정에 의하여 재건축을 추진하기 위하여 지구단위계획구역으로 결정 된 구역은 신법에 의한 주택재건축구역으로 보며, 주택건설촉진법 제20조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 신법 제4조의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 본다(부칙 제5조 제3항).
신법 시행전에 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 따라 시장. 군수(구청장)의 인가를 받아 조합이 설립된 경우에는 그 시행구역을 신법 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역 으로 본다.
(부칙 제5조제4항)
조합설립 인가를 받았더라도 지구단위계획 구역으로 결정되지 않았다면 신법에 의한 재건축 구역 지정 절차를 밟아야 한다.
정비구역 지정 후 공작물 설치 제한
정비구역으로 지정된 지역에서는 정비계획의 내용에 위배되는 건축물이나 공작물의 설치를 제한하여 사업 시행시 건축물의 철거로 인하여 발생할 수 있는 주민의 불이익을 예방하고 정비계획이 실효성을 갖도록 하였다.
 
정비사업 조합단독시행
가. 조합 단독 시행으로 변경
재건축 사업시행 주체를 조합 단독주체로 변경
시공사는 사업시행 인가 이후에 경쟁 입찰로 선정 및 시공 보증제도 도입
재건축 조합의 시공 능력 부족 등을 보완하기 위하여 시공자(건설사업자)와 조합이 공동사업체로 시행하는 규정을 신법에서는 재건축 조합이 단독주체로 사업 시행하는 것을 원칙으로 하면서, 예외적으로 긴급한 정비사업 등의 불가피한 경우에만 지방자치단체. 주택공사. 토지공사 등 공기업과 공동으로 시행할 수 있도록 변경하였다(제8조).
조합과 건설업체와의 유착에 의하여 각종 비리 요인이 발생되어 사회문제로 야기되고 건설업체의 수주 실적을 쌓기 위하여 재건축을 부추기는 현상도 발생하여 이러한 문제점을 해소하기 위하여 조합 단독 시행 방식으로 변경하고 시공사는 재건축사업 내용이 확정된 사업시행인가 이후에 선정하도록 하였다.
 
나. 기존 추진의 경과 조치
신법 시행전 사업승인을 받은 재건축조합은 조합과 시공사 공동사업주체
 
안전진단 절차강화
가. 필요시 시.도지사(서울시)의 사전평가
안전진단 실시여부는 시장. 군수. 구청장이 결정하고 필요한 경우 특별시장. 광역시장 도지사 사전평가 가능
시.도지사(서울시)는 주택재건축사업의 시기조정, 건축물 노후.불량 정도의 평가 등을 위하여 필요한 경우에는 시장.군수(구청장)로 하여금 안전진단 실시 여부를 결정하기 전에 시.도지사의 평가를 받도록 하고, 이 경우 시장.군수는 시.도지사의 평가결과에 따르도록 함으로써 민원을 의식한 무분별한 재건축 남발을 방지하여 안전진단의 기준제시로 내실화를 도모하였다(제12조 제3항).
 
나. 안전진단 받은 기존 건축물의 경과 조치
신법 시행 당시 주택건설촉진법에 의하여 재건축의 허용 여부가 결정된 재건축사업은 신법 제12조 제5항의 규정에 의하여 재건축의 시행 여부가 결정된 것으로 본다(부칙 제8조 제2항)
따라서 신법의 안전진단 절차는 생략되어 사전 평가를 받을 필요는 없으나 신법에 의한 재건축 구역의 수립.지정의 절차가 따르게 된다.
시공사 선정 시기 변경
가. 사업 시행 인가 이후 선정
시공자(건설사업자)와 조합이 공동사업 주체로 재건축 사업을 시행하였던 것을 조합이 단독으로 시행할 수 있도록 변경함으로써 시공사는 사업시행 인가 이후 경쟁 입찰을 통하여 선정하도록 하였다
(제8조, 제11조)
나. 기존 시공사 선정의 경과 조치
조합설립 인가를 받은 조합으로서 토지 등 소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정하여 이미 시공 계약을 체결한 정비사업 또는 2002년 8월 9일 이전에 토지 등 소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정한 경우에는 신법 시행일 이후 2월 이내에 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장.군수(구청장)에게 신고한 경우에는 신법제11조의 규정에 의하여 선정된 시공자로 본다(부칙 제7조 제2항)
조합설립 추진위원회 제도화
추진위원회 구성 시기는 재건축 구역지정 절차 전후에 구성
조직 구성은 위원장 1인, 감사 1인, 위원 3인 이상으로 구성
토지 등 소유자의 2분의 1이상의 동의를 얻어 시장.군수.구청장의 설립승인
재건축 추진단계에서 조합설립 주도권을 잡기 위하여 2이상의 추진위원회가 난립하고 각각 시공자와 설계자를 선정하여 상호비방, 조합원에게 금품 살포 등 각종 부조리 발생 요인으로 작용하였던 것을 제거하고 토지 등 소유자의 2분의 1이상 동의를 받은 1개의 추진위원회만 인정하여 착수단계는 신중하게,실행단계는 신속하게 하는 일관성 있는 사업추진과 주민간 분쟁을 방지하기 위하여 승인제도를 도입하였다.
가. 추진위원회 설립. 승인
재건축사업의 추진위원회를 제도화하여 조합의 설립 등 사업추진 준비를 하도록 하고 그 역할을 명확히 규정하고 있다.
조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자의 2분의 1이상의 동의를 얻어 5인이상의 위원장 1인,감사 1인, 위원 3인이상)으로 조합설립추진위원회를 구성하여 시장.군수(구청장)로부터 설립 승인을 얻어야 한다.
나. 추진위원회 업무
추진위원회 업무를 다음과 같이 명확히 규정하고 있다.
1) 안전진단 지정 신청에 관한 업무
2) 정비사업전문관리업자의 선정
3) 개략적인 정비사업 시행 계획서의 작성
4) 조합의 설립 인가를 받기 위한 준비 업무
5) 그 밖에 조합 설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무
다. 추진위원회 조직과 운영
추진위원회는 5인이상의 위원으로 구성하되 위원장 1인과 감사를 두어야 한다. 따라서 이 규정에 따라 추진위원장 1인, 감사1인, 위원3인 이상으로 구성하게 된다(제15조 제1항).
추진위원회는 운영규정이 정하는 바에 따라 운영하여야 하고 조합원은 운영 경비를 납부할 의무를
지게 된다(제15조 제3항)
라. 추진위원회 업무 조합에 인계
추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 총회에 보고하여야 하고 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계한다. 추진위원회가 사용한 경비 회계장부 및 관련서류를 조합 설립의 인가일로부터 30일 이내에 조합에 인계 하여야 한다(제15조 제4,5항).
마. 추진위원회 운영 규정
건설교통부는 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 다음 각호의 내용을 포함한 추진위원회 운영규정을 정하여 관보에 고시한다(제15조 제2항)
1) 추진위원회 위원의 선임 방법 및 변경에 관한 사항
2) 추진위원회 위원의 권리.의무에 관한 사항
3) 추진위원회 업무 범위에 관한 사항
4) 추진위원회 운영방법에 관한 사항
5) 토지 등 소유자의 운영경비 납부에 관한 사항
6) 그밖에 추진위원회의 운영에 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
바. 기존 추진위원회의 경과 조치
신법 시행 당시 재건축사업의 시행을 목적으로 조합을 설립하기 위하여 운영중인 기존의 추진위원회는 신법 제13조 제2항의 규정(위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성하여 토지 등 소유자의 2분의 1이상의 동의)을 갖추어 신법 시행일로부터 6월 이내에 시장.군수(구청장)의 승인을 얻은 경우 신법에 의한 추진위원회로 본다(부칙제9조)
조합설립인가,사업시행동의
가. 재건축 동의율은 현재와 동일
재건축 동의율은 현재와 동일하다. 각 동(복리시설은 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및
의결권의 각 3분의 2이상의 동의와 전체 구분 소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의가 필요하다(제16조 제2항).
나. 사업 시행계획 동의서도 받아야
재건축 결의 동의서를 받아 동의율을 확보하면 조합설립 인가를 받게 된다.
그 다음의 절차로 사업시행인가 절차가 남아 있다.
사업시행 인가를 받기 위하여는 사업시행 계획서를 첨부하여야 하고(제28조 제1항) 사업시행계획서는 정비구역안의 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지 소유자의 동의와 토지 등 소유자의 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 한다(제28조 제4항).
사업시행계획서는 다음 내용이 포함되어야 한다.
1) 토지이용계획(건축물 배치계획을 포함한다)
2) 정비기반시설 및 공동 이용시설의 설치계획
3) 건축물의 높이 및 용적율 등에 관한 건축계획
4) 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
5) 그 밖에 사업 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
조합 법인격 부여
가. 등기함으로써 법인으로 성립
현재 재개발 조합은 법인인데, 재건축 조합도 법인으로 적용
조합은 법인으로 하고, 설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에서 등기함으로써 성립하는 법인격을 부여하였다. 설립 등기는 대항요건이 아니고 법인 성립요건 이므로 조합의 법인 설립 시기는 등기 일이다.
나. 명칭에 '정비사업조합'을 사용
조합은 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다(제18조). 이로 인하여 "○○○아파트 정비사업조합"이라는 명칭으로 사용하게 된다
다. 기존 재건축조합의 경과 조치
주촉법에 의하여 설립 인가를 받은 기존 조합은 신법 시행일 1개월 이내에 법인 등기를 함으로써 신법에 의한 법인으로 설립된 것으로 본다(부칙제10조).
정관의 필요적인 기재사항 확대
조합의 정관에 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용(정비사업비)의 부담시기 및 절차 등의 사업시행과 관련된 사항을 구체적으로 명시하는 등의 필요적 기재사항을 두었다(제20조,제48조). 기존 주촉법 규정에 의한 것 규정보다 확대 되었고 신법에의한 필요적 기재사항을 비교하면 다음과 같다.
[ 주택촉진법의 규약과 신법의 정관 필요적 기재사항 비교 ]
현재의 규약 피요적 기재 사항 신법의 정관 필요적 기재 사항
주택건설촉진법시행령제42조 제1항, 제7항 도시 및 주거환경정비법 제20조
1. 주택조합의 명칭 및 주소
2. 주택조합의 자격에관한 사항
3. 조합원의 제명. 탈퇴 및 교체에 관한사항
4. 사업시행지역의 위치 및 면적
5. 조합 임원의 권리.의무 및 그 선임 방법
6. 조합의 비용 부담과 조합회계
7. 사업년도 및 사업시행방법 7. 대의원의 수, 의결 방법, 선임방법 및 선임 절차
8. 총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구에 관한 사항
9. 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결 정족수 및 의결 절차
10.사업이 종결된 때의 청산 절차 및 방법
11. 조합규약의 변경절차

1. 조합의 명칭 및 주소
2. 조합원의 자격에 관한 사항
3. 조합원의 제명.탈퇴 및 교체에 관한 사항
4. 정비사업 예정구역의 위치 및 면적
5. 제21조의 규정에 의한 조합의 임원의 수 및 업무의 범위
6. 조합임원의 권리.의무.보수.선임방법.변경 및 해임에 관한 사항
7. 대의원의 수, 의결 방법, 선임방법 및 선임 절차
8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계
9. 정비사업의 시행연도 및 시행방법
10. 총회의 소집절차.시기 및 의결방법
11. 총회의 개최 및 조합원의 총회 소집 요구에 관한 사항
12. 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용(정비사업비)의 부담시기 및 절차
13. 정비사업이 종결된 때의
총회 의결사항 확대
조합의 최고 의사결정 기관인 총회의 권한을 확대하고 일부 권한에 대하여는 대의원회가 권한을 대행할 수 있도록 하되 대행할 수 없도록 제한규정도 두었다.
[ 신.구법의 총회 결의사항 비교 ]
현재의 규약 피요적 기재 사항 신법의 정관 필요적 기재 사항
표준규약 제18조 (구법) 도시 및 주거환경정비법 제24조(신법)
1. 조합원의 권리와 의무 변동 또는 조합원에게 부담을 수반하는 규약의 개폐에 관한 사항
2. 사업시행 계획의 결정 및 변경에 관한 사항 단, 인.허가 과정에서 변경된 경우는 제외한다
3. 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항
4. 조합장의 선출.해임 및 임원의 인준에 관한 사항
5. 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
6. 시공회사 선정 및 약정에 관한 사항
7. 조합원의 부담이 될 계약 및 부과금에 관한 사항
8. 자금의 차입과 그 방법.이율 및 상환에 관한 사항
9. 제5조제3항의 규정에 의한 자문기관의 선정 및 약정에관한사항
10.기타 이 규약 또는 조합설립 인가 조건에서 총회결의를 요하는 사항
11. 조합규약의 변경절차
1. 정관의 변경(제20조 제3항 단서의 규정에 의한 경미한 사항의 변경에 한한다)
2. 자금의 차입과 그 방법.이율 및 상환 방법
3. 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수 방법
4. 정비사업비의 사용
5. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약
6. 철거업자,시공자,설계자의 선정 및 변경
7. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
8. 조합임원의 선정 및 해임
9. 정비사업비의 조합원별 분담내역
0. 제48조의 규정에 의한 관리처분 계획의 수립 및 변경(제48조제1항 단서의 규정에 의한 경미한 변경을 제외한다)
11. 제57조의 규정에 의한 청산금의 징수.지급(분할징수.분할지급을 포함한다)과 조합 해산 시 회계보고
12. 그밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정 하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령 또는 정관이 정하는 사항
일부건축물 존치 또는 리모델링
※ 재건축 결의 미동의자 등의 해결방법
① 기존건물 존치 ② 리모델링 ③ 구역분할 ④ 토지분할 ⑤ 매도청구권
일부건물(상가 등)을 존치하거나 리모델링할 수 있는 근거를 신설하여 존치를 원하는 미동의자 건축물을 제척하고 재건축을 할 수 있도록 하였다.
조합은 일부 건축물의 존치 또는 리모델링(건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축.개축 또는 대수선을 하는 행위)에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가의 신청을 할 수 있다(제33조제1항).
조합이 일부 기존 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 사업시행계획서를 작성하고자 하는 경우에는 존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 동의를 얻어야 한다.
동의를 얻어야 할 정족수는 집합건물법에 의한 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 당해 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의이다(동조 제2항).
토지 분할청구 신설
조합 설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부 토지의 분할을 할 수 있고, 협의가 되지 아니할 경우 법원에 토지분할을 청구할 수 있다(제41조제1항~제3항).
토지분할을 청구할 수 있는 요건으로 분할되어진 토지의 당해 토지 및 건축물과 관련된 토지 등 소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하이고, 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것을 요건으로 한다(제41조제4항)
1개의 단지가 도로를 가운데 놓고 구분되면서 토지의 대지권이 단지 전체의 토지로 1개의 정하여진 경우로서 신법의 토지분할의 일정한 요건을 충족하지 못한 경우 일반적인 공유물분할에 의한 방법으로 처리할 수 밖에 없다.
매도청구권 범위 확대
※ 매도청구권 확대 대상자
① 단독주택 미동의자 ② 토지만 소유한 자 ③ 건물만 소유한 자
집합건물법에 따라 구분소유권자의 미동의자에게만 매도청구권이 부여되었기 때문에 조합원자격을 인정받을 수 없는 건축물 또는 토지만 소유한 자는 조합의 매도청구권이 없었으며 또한 인근지역 단독주택을 편입하는 경우 미동의자에 대하여 매도청구를 할 수 없었다.
신법은 조합원으로 인정받을 수 없는 건물 또는 토지만 소유한 자와 단독주택도 매도청구권을 행사할 수 있도록 범위를 확대하였다(제39조).
임차인 해지권 부여
가. 임차인등의 게약해지권 부여
※도시재개발법 제45조 규정을 수정.발전시켜 재건축에도 적용
정비사업의 시행으로 인하여 지상권.전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 게약을 해지할 수 있다.
계약해지로 인하여 발생하는 전세금.보증금 그밖에 계약상의 금전의 반환 청구권은 조합에게 직접 행사할 수 있다. 이 경우 조합은 당해 조합원에게 구상권 청구와 함께 신건물에 압류도 할 수 있다(제44조).
나. 존속기간 배제로 이주절차 단축
조합설립 인가일 이후에 임대차.지상권.전세권 등이 체결되는 경우에는 계약기간을 보장하는 민법 제280조.제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정을 배제함으로써 임차인 등의 분쟁 또는 과도한 요구로 인한 비용의 발생, 이주분쟁.지연을 방지하였다(제44조).
소유자 미확인 부동산 공탁제도 신설
재건축사업을 시행함에 있어 조합설립 인가일 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 건축물 또는 토지를 감정평가하여 그 평가금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있도록 하여 조기에 복잡한 미확인 소유권 관계를 정리할 수 있도록 하였다(제45조).
분양신청 공고와 기간
조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등 소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.
분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 하고, 분양을 받고자 하는 조합원은 분양신청기간 이내에 분양신청을 하여야 한다(제45조,46조).
또한 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자에 대하여는 해당하게 된 날부터 150일 이내에 현금으로 지급하여 청산하도록 하였다(제47조).
가. 관리처분계획 수립
조합원의 분양신청 현황을 기초로 다음사항이 포함된 관리처분 계획을 수립한다(제48조제1항).
1) 분양설계
2) 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
3) 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
4) 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
5) 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
6) 그밖에 정비사업과 관련한 권리 등 대통령령으로 정한 사항
나. 관리처분계획 기준
관리처분계획의 수립내용은 다음 기준에 의하여 정한다(제48조제12항).
1) 종전의 토지 또는 건축물의 면적.이용상황.환경 그밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는
건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2) 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
3) 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
4) 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는
너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5) 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 수립한다.
6) 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우 2이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되어 건설교통부령이 정하는 지역은 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2 이하의 주택을 공급한다.
7) 조합원에게 분양하고 남은 잔여분은 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지
(건축물을 포함)로 정하거나 일반분양을 할 수 있다.
8) 종전자산과 종후자산에 대한 평가방법은 주택재개발사업의 평가기준을 준용하여 적용할 수 있다.
9) 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다
다. 관리처분계획 인가 및 통지
토지등소유자에게 공람과 의견절차를 걸친 후 시장.군수(구청장)는 관리처분 계획의 인가신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가여부를 결정하여 조합에 통지한다(제49조제1항, 제2항).
시장.군수(구청장)는 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하며, 조합은 분양신청을 한 자에게 관리처분계획의 인가내용을 통지한다(제49조제3항, 제4항)
보류지.체비지.환지 규정
재건축에도 보류지(보류시설)를 남겨 놓을 수 있게 된다. 그리고 일반분양분을 체비지(체비시설)라고 한다.
재개발사업에서 분양대상의 누락, 착오 등의 사유로 인한 관리처분계획의 변경과 소송등의 사유로 향후 추가분양이 예상되는 것들을 위하여 남겨두는 것 보류지 제도를 재건축에도 인정된다(제48조제3항,제55조제2항).
조합원에게 주택을 공급하고 남은 주택에 의한 체비시설로 보며(제50조제4항 제55조제2항), 조합원에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시재개발법 제39조의 규정에 의한 환지로 본다(제55조제2항).
도시재개발법 제34조제9항, 제39조제2항에 있던 보류지(보류시설) 규정, 체비지(체비시설) 규정,
환지규정이 신법으로 옮겨져 재건축에도 적용된다.
사용수익권 제한
도시재개발법 제34조 제8항 사용수익권 제한규정이 신법에 옮겨져 재건축에도 적용
관리처분 계획의 인가.고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자.지상권자.전세권자.
임차권자 등 권리자는 공사 완료에 따른 준공 후 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없도록 사용수익권을 제한하였다(제49조제6항).
또한 재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립 인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합 소유의 토지 또는 건축물로 본다는 규정을 신설하여 조합이 사용수익을 갖음을 명시하고 있다(제45조제2항)
시공보증제도 도입
시공보증서란 시공사가 도급받은 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공사를 대신하여 게약이행의무를 부담하거나 일정금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다.
재건축사업에 참여하는 시공자에게 시공보증을 의무적으로 받도록 하여 시공사 부도 등으로 공사계약을 이행하지 못하여 조합원에게 피해를 사례를 최소화하였다(제51조). 현재 일반분양분에 대하여만 분양보증을 받고 있었던 것을 조합원에게도 확대하여 시공보증을 하도록 한 것이다. 아울러 건축법 제16조의 규정에 따라 착공신고시 제출하게 된다.
정비사업전문관리업 제도화
가. 도입취지
조합의 비전문성에 의한 시행착오와 비용낭비를 예방하는 등을 보완하고 효율적인 사업추진을 도모하기 위하여 정비사업을 위탁받거나 자문할 수 있는 정비사업전문관리전문관리제도를 도입하였다(제69조~제74조).
당초 입법예고는 일정규모 이상의 사업은 조합이 의무적으로 선정하도록 하였는데, 과도한 규제로 작용된다는 규제개혁위원회의 개선권고에 따라 조합이 자율적으로 판단하여 이용하도록 임의적 선정사항으로 변경되었다.
나. 정비사업전문관리업자 선정.변경
재건축 구역지정 이후 재건축사업시행 초기에는 조합설립 추진위원회가 선정.변경하며(제14조제1항제2호), 조합설립 인가 이후에는 조합원 총회에서 선정.변경한다(제24조제3항제7호).
다. 정비사업전문관리업자 업무범위
※ 재건축조합이 건설산업기본법에 근거하여 건설사업관리(CM)를 도입하는 것으로 한다면 건교부 건설사업관리 업무지침(2001.8.21 건관 58824-656) 제5조(건설사업관리자의 업무내용)를 준용하여 다음과 같은 업무내용을 포함할 수 있을 것이다.)
1. 재건축사업과 관련된 계획의 수립, 운영 및 조정 등에 관한 사업관리일반
2. 설계자, 시공자 등 선정과 관련한 지원업무와 각종 설계변경, 클레임 및 분쟁에 관한 업무지원 등 계약관리
3. 건설공사 시행단계별 사업예산 및 사업비 운영의 적정성 검토, 조정 등에 관한 사업비 관리
4. 건설공사 시행단계별 공정의 계획, 운영 및 조정 등에 관한 공정관리
5. 건설공사 시행단계별 품질과 환경에 관한 제반 기준 및 계획의 검토, 조정 등과 관련된 품질관리
6. 건설공사 시행단계별 재해예방 및 건설안전 확보를 위한 제반기준 및 계획의 검토, 조정 등에 관한 안전관리 건설공사 시행단계별 각종 문서, 도면, 기술자료 등의 체계적인 축적 및 관리 등에 관한 사업정보관리

정비사업전문관리업자의 업무범위는 다음과 같다(제69조제1항).
1) 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
2) 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
3) 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
4) 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 대행
5) 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행
6) 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행
7) 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토
8) 그밖에 조합의 업무중 조합이 요청하는 것
라. 정비사업전문관리업자 겸업제한
※ 시행령이 마련되고 있지만, 생각할 수 있는 것으로는
① 시공사와 계열사 관계이거나 출자관계가 있는 것으로 보는 경우,
② 이주비 지원업무,
③ 공동투자 방식으로 수행하는 경우 등으로 조합을 독점.지배할 수 있는 업무가 될 것이다.
정비사업전문관리업자는 동일한 정비사업에 대하여 다음 업무를 병행하여 수행할 수 없도록 겸업을 제한하였다(제70조).
1) 건축물의 철거
2) 정비사업의 설계
3) 정비사업의 시공
4) 정비사업의 회계감사
5) 그밖에 정비사업의 공정한 질서유지에 필요하다고 인정하여 대통령령이 정하는 업무
마. 정비사업전문관리업자 등록절차
대통령령이 정하는 자본.기술인력 등의 기준을 갖춰 건설교통부장관에게 등록하여야 한다. 그리고
주택의 건설.감정평가 등 정비사업관련 업무를 하는 정부투자기관 등(대한주택공사, 한국감정원 등)은 정비사업전문관리업자로 당연 인정하는 규정도 두고 있다(제69조제1항).
바. 기존 컨설팅등의 경과조치
신법 시행당시 관계법률에 의하여 재건축사업의 시행을 목적으로 하는 조합(또는 추진위원회)과
민사계약에 의하여 정비사업을 위탁받거나 자문하는 자(컨설팅 등을 말한다)는 신법 시행일 9개월 이내에 정비사업전문관리업자 등록 기준을 갖추어 건설교통부장관에게 등록하여야 한다(부칙 제13조).
소유권이전 고시.권리확정
가. 소유권 이전.고시
도시재개발법에서 사용하는 '분양처분'을 신법에서는 '소유권이전'이라는 용어로, '분양처분고시'를
'이전고시'이라는 용어로 변경되면서 재건축에도 적용된다.
조합이 공사를 완료하고 준공인가를 받은 후 시장.군수(구청장)의 준공인가 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다(제54조)
나. 기존 권리의 확정
소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권.전세권.저당권.임차권.가등기담보권.가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전 받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
청산금 징수.교부 및 위탁
가. 청산금 징수.교부
조합원이 종전에 소유하고 있던 토지 및 건축물의 가격과 분양 받은 대지 및 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이를 "청산금"이라 한다)을 징수.지급하게 된다.
나. 청산금 징수 위탁
도시재개발법 제43조 제2항의 규정을 신법에 옮겨 재건축에도 명문화 시킴
조합은 시장.군수.구청장에 청산금 징수를 위탁할 수 있다(제58조제1항). 그러나 현재 실무상
재개발사업에서 시장.군수.구청장에게 청산금 징수를 위탁하는 사례는 거의 없는 실정이다.
관련자료의 공개와 보존
정보공개를 통한 투명한 사업추진으로 비리 및 분쟁예방을 위하여 사업시행자는 관련자료를 인터넷 등을 통하여 공개하고 조합원 등으로부터 공람 요청이 있는 경우 공람에 응하여야 하며, 회의체(총회 등)의 속기록.녹음 또는 영상자료를 만들어 청산 시까지 보관하도록 하였다(제81조)
조합 임원 공무원 의제처벌
도시재개발법 제61조 규정을 신법에 옮겨 재건축조합 임원에게도 적용
조합 임원의 공정성.청렴성 및 업무의 불가매수성에 따른 공정.투명한 조합운영을 위하여 직무행위와 관련하는 뇌물죄에 대하여 형법상 공무원으로 의제하여 처벌하고 있다.
[ 조합임원을 공무원으로 의제하여 처벌하는 범죄 ]
형법조문 행 위 태 양
제129조제1항
(수뢰죄)
①공무원 또는 중재인이 그 직무에 관하여 뇌물을 수수, 요구 또는 약속한 때
제129조제2항
(사전수뢰)
②공무원 또는 중재인이 될 자가 그 담당할 직무에 관하여 청탁을 받고 뇌물을 수수, 요구 또는 약속한 후 공무원 또는 중재인이 된 때
제130조
(제삼자뇌물제공죄)
공무원 또는 중재인이 그 직무에 관하여 부정한 청탁을 받고 제3자에게 뇌물을 공여하게 하거나 공여를 요구 또는 약속한 때
제131조제1항제2항(수뢰후 부정처사죄) ①공무원 또는 중재인이 전2조의 죄를 범하여 부정한 행위를 한 때
②공무원 또는 중재인이 그 직무상 부정한 행위를 한 후 뇌물을 수수, 요구 또는 약속하거나 제삼자에게 이를 공여하게 하거나 공여를 요구 또는 약속한 때
제131조제3항 (사후수뢰죄) 공무원 또는 중재인이었던 자가 그 재직중에 청탁을 받고 직무상 부정한 행위를 한 후 뇌물을 수수, 요구 또는 약속한 때
제132조(알선수뢰죄) 공무원이 그 지위를 이용하여 다른 공무원의 직무에 속한 사항의 알선에 관하여 뇌물을 수수, 요구 또는 약속한 때
주거환경정비기금 설치
도시재개발법 제53조에 있던 재개발사업기금 규정을 신법에서 확대하여 재건축사업에도 적용시키고 있다.
주거환경정비 기본계획을 수립하는 특별시장.광역시장 또는 시장은 정비사업의 원활한 수행을 위하여 도시계획세중 대통령령이 정하는 일정률 이상의 금액, 정비사업으로 발생한 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금 중 지방자치단체의 귀속분의 일부, 시.도조례가 정하는 재원으로 도시.주거환경정비기금을 설치하도록 의무규정을 두고 있다(제82조).
분양절차와 완료절차
재건축사업에서 많은 비중을 차지하고 있는 조합원 분양절차(제46조 이하)와 공사완료에 따른 절차
(제52조 이하)를 보면 다음과 같다.